Höhere Zinsen wirken wie ein Bremsklotz

Die innerhalb weniger Monate deutlich gestiegenen Zinsen für Kredite stellen manche Investoren vor Probleme. Denn abgesehen davon sind auch die generelle Teuerungsrate, die Energiepreise und vor allem die Baukosten kräftig gestiegen; dies engt den Spielraum weiter ein. Etliche Banken bekommen einen starken Einbruch bei den privaten Baufinanzierungen zu spüren.

Angesichts der veränderten Lage hat die Stadt Stuttgart aktuell das Eigenkapital der Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH (SWSG) um insgesamt 200 Millionen Euro erhöht - verteilt auf drei Tranchen bis 2025-und so ein Signal gesendet. Denn damit sind bis 2027 Investitionen von 1,2 Milliarden Euro möglich. Die SWSG soll so auch in einem schwierigeren Umfeld an ihren Neubauzielen festhalten können. In den kommenden fünf Jahren sollen 1900 neue SWSG-Wohnungen entstehen. Ohne den Zuschuss hätte ein Drittel der geplanten Neubauten nicht realisiert werden können.

,,Die Erhöhung des Eigenkapitals ermöglicht die Weiterführung des Bauprogramms unter Berücksichtigung der Klimaziele. Eine gute finanzielle Lage des Stadthaushalts erlaubt uns diese Maßnahme", erläutert Thomas Fuhrmann, Bürgermeister für Wirtschaft, Finanzen und Beteiligungen der Landeshauptstadt. Die SWSG zählt mit mehr als 19 500 eigenen Mietwohnungen zu den großen kommunalen Wohnungsbauunternehmen in Deutschland.

Der finanzielle Spielraum vor allem privater Haushalte wird kleiner. „Die Beratungsanfragen privater Bauherren bei uns gehen zurück", sagt Niels Nauhauser, Abteilungsleiter Altersvorsorge, Banken, Kredite bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

„Während sich einige Familien vor einem Jahr ohne Weiteres noch 500 000 Euro Schulden leisten konnten, sind es jetzt vielleicht nur noch 350 000 Euro, weil mit der Kreditrahmen monatlichen Rate nur noch ein geringerer bedient werden kann. Und dann entsteht Druck durch die gestiegenen Lebenshaltungskosten, vor allem für Energie", sagt Nauhauser. Erschwerend hinzu komme, dass sich das Bauen nicht nur stark verteuert habe, sondern auch länger dauere, weil Material fehle und sich Arbeitsleistungen verzögerten.

So mancher Bauherr müsse deshalb auch noch Bereitstellungskosten der Banken für noch nicht abgerufene Darlehen zahlen. Nauhauser empfiehlt Bauherren, den Kostenrahmen in jedem Fall großzügiger anzusetzen. „Bei der Ermittlung der möglichen monatlichen Finanzierungsrate ist es ratsam, einen Puffer für weiter steigende Lebenshaltungskosten einzukalkulieren. Damit lässt sich auch das Finanzierungsrisiko reduzieren." Wer mit einer niedrigen monatlichen Rate beginne, könne später ja über Sondertilgungen tilgen. Nauhauser rät zur Vorsicht beim Abschluss von Bauspardarlehen: „Dass nun Verbrauchern vermehrt Bausparverträge verkauft werden, um sich angeblich gegen steigende Zinsen abzusichern, sehen wir kritisch. Rechnet man die Angebote richtig nach, sind die Bauspardarlehen alles andere als zinsgünstig."

Uwe Adamla, Chef der LBBW Assets & Wealth Management, berichtet für die BW-Bank, unumstritten die größte Bank in Stuttgart, über einen ,deutlichen Einbruch bei der Baufinanzierung". Die Kapitalbelastungen seien für viele private Bauherren nicht mehr zu leisten. Eine interessante Beobachtung hat Adamla aber im institutionellen Bereich gemacht. Die große Zahl von Mitarbeitern, die im Homeoffice arbeiteten, schlage sich in einem niedrigeren Flächenbedarf und damit einer tendenziell sinkenden Nachfrage von Unternehmen nach Büroimmobilien nieder. Maximilian Drobac, Leiter des Bereichs Private Banking und Immobiliengeschäft bei der Volksbank Stuttgart, stellt fest, dass der Wunsch, Immobilien zu erwerben, nach wie vor vorhanden ist, doch für viele ist es schwieriger geworden". Für den Kauf eines Reihenhauses mit kleinem Renovierungsbedarf und viel Eigenarbeit sei die Nachfrage nach wie vor vorhanden, so Drobac. Schwieriger sei es durch die höheren Zinsen bei Objekten in den Stuttgarter Halbhöhenlagen geworden.

Burkhard Wittenmacher, Vorstandsvorsitzender der Kreissparkasse Esslingen, differenziert stark zwischen dem gewerblichen und dem privaten Immobiliengeschäft, wo es einen ,,deutlichen Nachfragerückgang" gebe. ,,Im gewerblichen Immobiliengeschäft ist zu unterscheiden: Der Nachlauf an Projekten, die in den letzten Jahren beplant wurden, gibt es weiterhin Rückenwind, zudem bietet die aktuelle Marktlage eigenkapitalstarken Investoren Opportunitäten, Projekte zu übernehmen." Die Finanzierungsnachfrage sei stark, aber qualitativ heterogen. In diesem Bereich würden Bauvorhaben außerdem stärker „von anderen Faktoren bestimmt, beispielsweise von kapazitativen Notwendigkeiten einer Produktion". Manche Unternehmen reagierten „mit erhöhtem Eigenkapitaleinsatz und einer intensiveren Projektbegleitung".

Auch verlängerten Fördermöglichkeiten sich Planungsphasen, würden intensiver denn je geprüft, und Nachhaltigkeit rücke in den Fokus. Generell lege sein Institut bei der Prüfung von Projekten ,,besonderes Augenmerk auf die Immobilienqualität, insbesondere auch in Bezug auf die Nachhaltigkeit der Immobilie, sowie deren preisliche Marktgängigkeit. Zudem hinterfrage auch wir die Anforderungen an unsere Finanzierungsstrukturen und passen die Rahmenbedingungen unseres Hauses (etwa im Hinblick auf übliche Eigenkapitalerwartungen oder Tilgungshöhen) an die Marktgegebenheiten an". Gerhard Bläske