Immobilien: Erst rechnen, dann kaufen

Viele Menschen in der Region Stuttgart träumen nach wie vor von den eigenen vier Wänden – der Eigentumswohnung, dem eigene Haus. Allerdings machen zunehmend Energiekosten, Baupreissteigerungen und auch die Hypothekenzinsen die Kalkulationen vieler Familien zunichte.

Wie viel Geld kann man über welche Zeit verlässlich aufbringen, und wann will man schuldenfrei sein? Es gibt vieles zu bedenken. Die aktuelle Situation macht es nicht einfacher. Die Pandemie, der Ukraine-Krieg, die Inflation – das Leben ist unsicher geworden, Baupreise und Bauzinsen klettern in die Höhe. Wie finanziert man seinen Traum in diesen Zeiten und ist dabei noch auf der sicheren Seite?

Einnahmen und Ausgaben im Blick

„Der Anfang ist ganz simpel“, sagt Niels Nauhauser, Abteilungsleiter Altersvorsorge, Banken, Kredite Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Wer einen Kredit braucht, um eine Immobilie zu kaufen oder sich sein Traumhaus selber zu bauen, sollte pro Monat Ausgaben und Einnahmen gegenüberstellen – am besten über ein ganzes Jahr. Unter den Einnahmen wird das Nettoeinkommen aufgeführt und sonstige Einnahmen. Auf der Ausgabenseite finden sich die Lebenshaltungskosten, laufende Kosten, wie etwa für Versicherungen, Rücklagen für Anschaffungen, unregelmäßige Ausgaben, wie etwa für Urlaube. Und dann kommt die spannende Frage: Wie viel bleibt übrig?

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In der aktuellen Situation rät Niels Nauhauser zudem, die Zukunft zu bedenken, vorsorglich mit höheren Lebenshaltungskosten, mehr Ausgaben für Strom und Gas zu rechnen. Als Mieter spart man zwar die Kaltmiete ein, aber wie ist es um die Nebenkosten im neuen Heim bestellt? Ist im Altbau die Dämmung schlechter, muss vielleicht mehr für die Heizung bezahlt werden. Eine Faustregel besagt: Die Kreditrate sollte nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen, da man mit den verbleibenden 60 Prozent den Lebensunterhalt zu bestreiten hat und auch mit Reparaturen oder Neuanschaffungen rechnen muss. Wer selber baut, tue gut daran, sagt Nauhauser, auch bei der Formulierung „Festpreise“ Liquiditätsreserven einzuplanen, da es durchaus sein könne, dass man dennoch für steigende Kosten im Bauverlauf aufzukommen habe.

Erwerbsnebenkosten berücksichtigen

Bei der Höhe des errechneten Darlehens dürfen die Erwerbsnebenkosten nicht außer Acht gelassen werden – rund 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten fallen nochmals für Notar, Makler, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer, Umzug an. Je mehr Eigenkapital man einbringen kann, umso niedriger wird der benötigte Kredit, und umso günstiger werden die Zinsen. Die Angebote der Banken vergleichen, auch durchaus mal bei einer Direktbank nachfragen, kann sinnvoll sein. „Aktuell, wenn Material- und Mitarbeiterengpässe zu Verzögerungen am Bau führen können, sollte man beim Hausbau darauf achten, dass die bereitstellungszinsfreie Zeit des Darlehens nicht zu kurz ausfällt“, rät Nauhauser. Nach Ablauf dieser Zeit – bei den meisten Angeboten nach sechs bis 12 Monaten – fallen Bereitstellungszinsen an für den Teil des Darlehens der noch nicht ausgezahlt wurde. „Sich früh informieren ist sinnvoll“, sagt er. Man gehe besser vorbereitet in die Gespräche mit den Kreditgebern, wisse, auf was es ankommt, was man möchte.

Vorsicht bei Wohnriesterfinanzierung

So warnt Nauhauser etwa vor der Wohnriesterfinanzierung, die wegen der Provision oft verkauft würde, aber mit vielen Haken und Fallstricken verbunden sei, und auch bei der gerne angebotenen Bausparkombinationsfinanzierung rät er, genau zu schauen, ob sie wirklich günstiger als ein Annuitätendarlehen ausfalle. „Am besten, man lässt es sich von neutraler Seite nachrechnen“, rät er. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg bietet zusammen mit den Volkshochschulen kostenlose Onlineseminare zur Immobilienfinanzierung an. Natürlich gibt es auch die persönliche Beratung, die ist aber gut nachgefragt und geht daher mit Wartezeiten einher. Julia Alber

www.verbraucherzentrale-bawue.de