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Bauen & Wohnen

Immobilien Stuttgart: Land unter in der Stadt

Trend. Der Stuttgarter Grundstücksmarkt zeichnet sich durch einen enormen Mangel an Baugrundstücken aus, so der „CityReport Stuttgart Frühjahr 2021“des Immobilienverbandes Deutschland IVD Süd.

Foto: Eisenhans – stock.adobe.com

17.05.2021

Wo viele Menschen Wohnraum suchen, ist Baugrund gefragt und rar. Besser wird die Situation, je weiter es raus aufs Land geht, denn auch rund um die Städte, in deren Speckgürtel, übersteigt die Nachfrage nach Bauland das Angebot und treibt die Preise in die Höhe.

Privaten Bauherren, die sich in Stuttgart und den Halbhöhenlagen den Traum vom Eigenheim verwirklichen wollen, rät Kerstin Schmid, die Geschäftsführerin von E & G Private Immobilien, sich lieber in den Randlagen und weiter draußen umzusehen, wo mehr Sucherfolg gegeben ist. „Grundstücke ab einer gewissen Größe, wie auch Abrissgrundstücke, die der Neubebauung dienen, werden meist von Bauträgern erworben, die weit mehr im Ankauf zahlen können als ein privater Käufer, da sie ja ganz anders kalkulieren können“, gibt sie zu bedenken.

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Freie, unbebaute Grundstücke gibt es auf dem engen städtischen Markt so gut wie keine. Wenn sich doch eine freie Fläche zwischen den Häusern auftut, zeichnet sich diese meist dadurch aus, dass die Lage sehr ungünstig ist, um ein Bauprojekt zu realisieren. „Der Markt fühlt sich leer gefegt an, es ist sehr schwer geeignete Grundstücke zu finden, die dann auch wirtschaftlich sind“, sagt Markus Lechler.

Zum Glück tue sich aber dennoch immer wieder etwas auf, ergänzt der Geschäftsführer von Lechler Immobilien, der den Grundstücksmarkt in der Region schon seit mehr als 30 Jahren kennt. Aktiv suchen, mit Bauträgerkollegen reden, ist seine Devise, um Baugrund zu finden, und immer wieder wird ihm auch das eine oder andere Angebot ins Haus gebracht.

Wenn im städtischen Umfeld die Bagger für einen Neubau anrücken, dann steht in den meisten Fällen vor dem Aushub der Abriss des dort stehenden Altbaus an. Und wenn es der Bebauungsplan zulässt, wird dann ein weit größerer Bau entstehen als zuvor. „Nachverdichtung ist keine leichte Sache, teuer, aber wichtig“, betont Gert G. Clement. Bauen im Bestand, das gehe mit einer aufwendigen Baustelleneinrichtung einher, erklärt der Geschäftsführende Gesellschafter von Singer Wohnbau GmbH. Viel Klärungsbedarf mit den Nachbarn rundum ist vorprogrammiert.

Bevor auf der grünen Wiese Neubauprojekte ausgewiesen werden, sieht er beispielsweise in Aufstockungen noch viel Potenzial, um Wohnraum zu schaffen, und findet, der Revitalisierung, etwa von Bürogebäuden, sollte mehr Beachtung geschenkt werden.

„Es muss nicht immer alles neu gemacht werden“, findet auch Alexander Schaber, der Geschäftsführer von Wohnbau Studio. Auf die Nachhaltigkeit achten, etwas aus dem Altbestand machen, sei gerade in Innenstädten wichtig. Im Stuttgarter Westen hat er Sanierungsprojekte verwirklicht – eine Herausforderung, der er sich gerne stellt. Spannend findet er auch Projekte, in deren Verlauf etwa auf einstigen Gewerbegrundstücken Wohnbebauung entstehen soll, sofern es das Baurecht zulässt. „Früher war so etwas nicht notwendig“, räumt Schaber ein, da gab es noch mehr unbebaute Grundstücke“, räumt Schaber ein. Wer davon ausging, die Pandemie führe zu einem Nachfragerückgang, wurde eines Besseren belehrt. Unsicherheit hin oder her – die Nachfrage nach Wohnraum übersteige das Angebot weiterhin deutlich, lautet ein Fazit des Berichts „Informationen zum Stuttgarter Grundstücksmarkt 4. Quartal 2020“ – und auch mittel- bis langfristig sei keine nennenswerte Veränderung zu erwarten, so die Gutachter. „Die Menschen möchten sich räumlich verändern und gerne das eigene Haus mit Garten, den sie in Zeiten von Lockdown und Ausgangssperre für sich nutzen können“, sagt Kerstin Schmid.

Alexander Schaber hat keine Angst vor der Zukunft. Es werde immer Leute geben, die sich verändern wollen, und so werde es immer wieder auch Grundstücke geben. Auch für Gert G. Clement ist klar, Städte wie Stuttgart haben viel zu bieten, bleiben auch in Zeiten des Homeoffice attraktiv, und bei der Suche nach Grundstücken wird er sich weiter vorkommen wie das im Film „Ice Age“ seiner Eichel hinterherjagende Hörnchen Scrat. Julia Alber


Mit Baugrunduntersuchungen böse Überraschungen vermeiden

Grundstücke. Die Aussicht – einfach toll. Die Nachbarn – nett. Die Umgebung – bietet alles, was man braucht. Grundstücke sind rar. Warum nicht einfach zugreifen?

Grundstück ist nicht Grundstück. „Auch der Boden selber ist einen Blick wert“, mahnt Matthias Körting. Der Diplom-Geologe von „Baugrund Direkt – Stuttgart“ hat sich auf Baugrunduntersuchungen spezialisiert und betont: „Ein stabiles Fundament ist die Grundlage jeden stabilen Hauses. Der Untergrund muss für das geplante Bauvorhaben ausreichend tragfähig sein.“

Wenn Bauvorhaben anstehen, kommt dem Boden und dessen Zusammensetzung ein wichtiger Part zu. Seit 2008 ist ein Baugrundgutachten bauordnungsrechtlich vorgeschrieben. Erkundet wird dabei der Baugrund in der Tiefe über das Fundament hinaus und liefert damit eine wichtige Arbeitsgrundlage für Statiker bzw. Tragwerksplaner. Nur ausgestattet mit diesem Wissen können sie die Standsicherheit eines Gebäudes gewährleisten.

Gut für Baumaßnahmen eignen sich Lehm und Sandböden oberhalb des Grundwasserspiegels, die keine organischen Anteile, wie beispielsweise Torf, enthalten. Bauten, die auf einem solchen Grund errichtet werden, stehen recht sicher, sind nicht der Gefahr ausgesetzt, dass es nach Abschluss der Bauarbeiten zu hohen Setzungen kommt. Ganz anders dagegen die Situation bei Böden mit einem großen Anteil an Ton oder auch organischen Bestandteilen. Diese Böden können sich unter dem Gewicht des Bauwerks verformen. Wenn sich in der Folge dann etwa Teile des Hauses absenken, kommt es zu Rissen im Mauerwerk.

„Wenn man weiß, was einen erwartet, kann man entsprechend agieren“, erklärt der Geologe. Es müsse keineswegs immer der perfekte Baugrund sein, Boden und Bauwerk könnten durchaus passend zusammengebracht werden. So lassen sich beispielsweise die Bodeneigenschaften verbessern, indem aufgeweichte Bereiche entfernt werden. Wenn man um Grundwasser weiß, kann der Keller mit einer entsprechenden Abdichtung versehen werden.

Eine böse Überraschung kann auch sein, wenn die Baggerschaufel beim Aushub auf Altlasten, Blindgänger oder Felsen stößt. „Alles, mit dem die ausführende Firma nicht kalkuliert hat, führt im Nachgang zu weit höheren Kosten“, sagt Matthias Körting und ergänzt, dass im schlechtesten Fall vielleicht gar auch noch das notwendige Equipment auf der Baustelle fehlt. Julia Alber