Eigenheimfinanzierung

Stuttgarter LBS-Chef Stefan Siebert: Finanzielle Bausteine für das Eigenheim

Bausparen. Wenn sich viele Bauwillige zu einer Gemeinschaft zusammenschließen und ihr Geld in einen gemeinsamen Topf legen, kann jeder einzelne seinen Immobilienwunsch schneller realisieren.

8.02.2022

Corona hat den Wunsch vieler Menschen nach den eigenen vier Wänden noch verstärkt. Oft fehlt es aber an dem dafür notwendigen Eigenkapital. Foto: pixabay/nattanan23/BHW Bausparkasse

Angenommen, zehn Bauwillige benötigen für ihre Bauprojekte je 50 000 Euro. Jeder spart ein Zehntel der Summe pro Jahr. Legen alle zehn ihr Geld in einen Topf, kann der erste schon nach einem Jahr loslegen und sein Eigenheim mit einem zinsgünstigen Bauspardarlehen erwerben. Das ist der Kerngedanke des Bausparens. Als Bauspardarlehen zahlen die Kassen nur Geldmittel aus, die ihre Kunden zuvor als Guthaben aufgebaut haben. Dies macht das Bausparen weitgehend unabhängig von den Zinsschwankungen am Kapitalmarkt. Und davon profitieren die künftigen Immobilienbesitzer.

„Zudem haben Bausparer aufgrund der bereits bei Vertragsbeginn festgelegten Zinsen eine sehr hohe Planungssicherheit“, sagt Stefan Siebert, Vorstandsvorsitzender der Landesbausparkasse Südwest, die damit rechnet, dass die Zinsen in den nächsten Monaten weiter nach oben gehen werden. „Wer also weiß, dass er mittel- oder langfristig in eine Immobilie investieren möchte, ist gut beraten, sich mit einem Bausparvertrag die derzeit günstigen Bedingungen dauerhaft zu sichern“, so Siebert.

Volksbank Stuttgart eG

Genau genommen umfasst das Bausparen für jeden Teilnehmer drei Abschnitte: die Ansparphase, die Zuteilung sowie die Darlehens- und Tilgungsphase. Zuerst legen die Bauwilligen fest, wie viel Geld sie für ihr Bauvorhaben einsetzen wollen. Das ergibt die sogenannte Bausparsumme. In Abhängigkeit von der Spardauer wird dann die erforderliche monatliche Sparrate ermittelt. Bei Vertragsabschluss wird auch gleichzeitig der Zins für das spätere Bauspardarlehen festgelegt. In der Ansparphase zahlen Bausparer ihre monatlichen Sparraten in den großen Spartopf der Bausparkasse ein. Bevor man ein Bauspardarlehen in Anspruch nimmt, häuft man zunächst das vereinbarte Mindestguthaben an – in der Regel zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme. Die Zuteilung des Bauspardarlehens ergibt sich in der Folge nach der sogenannten Bewertungszahl, die sich aus der monatlichen Sparrate, den angefallenen Zinsen und der Vertragslaufzeit ergibt.

SONDERTILGUNGEN VERKÜRZEN DARLEHENSPHASE

Nach der Zuteilung können Bausparer über die gesamte Bausparsumme verfügen, also über das gesparte Guthaben inklusive der angefallenen Zinsen, der Fördergelder und des Bauspardarlehens. Dieses Kapital kann dann zum Bau oder Kauf von Wohneigentum oder zur Modernisierung eingesetzt werden. Die Darlehensphase kann jederzeit und kostenfrei durch Sondertilgungen verkürzt werden. Dazu Stefan Siebert: „Bausparer sind sehr flexibel. Die monatlichen Zins- und Tilgungsbeträge sind zwar fix, zusätzliche Tilgungen – durch eine Schenkung der Eltern beispielsweise – können in der Darlehensphase jederzeit als Sondertilgung eingesetzt werden. In der Sparphase ist es zudem möglich, die Bausparsumme anzupassen, wenn sie merken, dass mehr oder weniger Geld für die Finanzierung benötigt wird.“ Mit der Darlehensphase beginnt auch gleichzeitig die Tilgung des Kredits. Dieses Geld fließt zurück in den Bauspartopf und ermöglicht anderen Teilnehmern der Bauspargemeinschaft, ihren Immobilienwunsch zu realisieren.

In der Regel zahlen Bausparer acht bis zehn Jahre in den Vertrag ein, bevor der Vertrag zuteilungsreif wird und sie ihre Guthaben und das Darlehen abrufen können. Wer nicht so lange warten möchte, kann mit einem Vor- oder Zwischenfinanzierungskredit sofort Baugeld erhalten. Dieser tilgungsfreie Sofort-Kredit ist mit einem Bausparvertrag gekoppelt – häufig mit Riester-Förderung. Am Zuteilungstermin löst die Bausparsumme dann den Zwischenkredit ab. „Auch in diesem Modell profitieren die Bausparer davon, dass die heute niedrigen Darlehenszinsen bis zur letzten Tilgungsrate festgeschrieben sind“, erläutert LBS-Chef Siebert. „Mit einem Bausparvertrag inklusive Vorfinanzierungskredit, der sogenannten Kombinationsfinanzierung, wissen Sie ganz genau, welche monatliche Belastung von der ersten bis zur letzten Rate auf Sie zukommt – auch für lange Laufzeiten von bis zu drei Jahrzehnten –, zunächst über den Kredit und später über den eingebundenen Bausparvertrag. Diese langfristige Finanzierungsmöglichkeit macht den Immobilienerwerb, der für die meisten Menschen zu den größten Investitionen ihres Lebens gehört, plan- und damit machbar“, resümiert Siebert. Thomas Spengler


Wenn’s Geld knapp wird

Finanzierung. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist ungebrochen.

Bei anhaltend steigenden Preisen droht derzeit allerdings der Anteil des Eigenkapitals, das Bauwillige mitbringen, weiter zurückzugehen. Während man früher noch die Faustformel benutzt hat, wonach das Eigenkapital 20 bis 30 Prozent einer Baufinanzierung ausmachen sollte, hat sich dieser Wert vielfach halbiert.

„Gerade für junge Menschen wird es immer schwieriger, das benötigte Eigenkapital aufzubringen“, sagt dazu der Vorstandsvorsitzende der Wüstenrot Bausparkasse AG, Bernd Hertweck. Nur rund zehn Prozent der potenziellen Ersterwerber haben ein entsprechendes Geldvermögen. Wohneigentum darf aber nach Ansicht von Wüstenrot nicht zum Privileg Besserverdienender werden.

„Von daher sind flankierende Maßnahmen gefragt, die die Eigenkapitalbildung unterstützen und zugleich die Eigenkapitalerfordernisse senken“, fordert Hertweck, womit er insbesondere die Senkung der Erwerbsnebenkosten meint.

ERWERBSNEBENKOSTEN FRESSEN EIGENKAPITAL AUF

Häufig ist aufgrund der hohen Preise die Hälfte des Eigenkapitals allein durch die anfallenden Nebenkosten aufgebraucht. Zum Eigenkapital zählen neben Bargeld alle verfügbaren Eigenmittel aus Bank- und Bausparguthaben. Auch Lebensversicherungen, Wertpapiere und Fondssparpläne können Käufer für die Baufinanzierung heranziehen. Es gilt: Je mehr Eigenkapital Immobilienkäufer aufbringen können, desto niedriger sind Kreditsumme und Zinskosten. Bauherren, die ihr Grundstück vor dem geplanten Bau separat erwerben, können auch das Baugrundstück als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, außerdem sogar bereits bezahlte Baumaterialien.

Bei näherer Betrachtung empfiehlt es sich laut Hertweck, die Entwicklung des Beleihungsauslaufs zu analysieren. „Je höher dieser ist, desto niedriger ist tendenziell die Eigenkapitalquote“, sagt der Bausparkassen-Chef.

FINANZIERUNGSLASTEN AUF TRAGBAREM NIVEAU

Hier zeigt sich: Der Beleihungsauslauf hat sich in den vergangenen zehn Jahren erhöht. Jedoch noch nicht so deutlich, wie man das angesichts der rasant gestiegenen Immobilienpreise denken könnte. Branchenschätzungen gehen derzeit bei Neubeziehungsweise Erstfinanzierungen davon aus, dass dieser durchschnittlich von rund 75 Prozent auf etwas über 78 Prozent gestiegen ist. „Damit bewegen sich die Finanzierungslasten für die Kundinnen und Kunden immer noch in einem tragbaren Rahmen“, so Hertweck, der die deutsche Finanzierungskultur – etwa im Gegensatz zum angelsächsischen Raum – traditionell als sehr solide ansieht. Finanzierungen über 100 Prozent des Beleihungs- oder gar Immobilienwertes bildeten eine absolute Ausnahme. „Wüstenrot bietet seinen Kundinnen und Kunden solide und für beide Seiten passende Lösungen, die davon abhängig sind, in welcher Höhe nachhaltige Einkommen zur Verfügung stehen“, sagt der Bausparkassen-Chef. Thomas Spengler