Eigenheimfinanzierung

Eigenheimfinanzierung

10.05.2022

Foto: G&S die balkonbauer/BHW Bausparkasse

Banken, Bausparkassen und Kreditvermittler erleben aktuell einen enormen Ansturm auf Baufinanzierungen, wie es ihn in dieser Form noch nie gegeben hat. Vereinzelt ist sogar von Panik die Rede, weil es den Käufern von Immobilien oft gar nicht schnell genug gehen kann.

Sparda Bank

Rasante Nachfrage nach Baufinanzierungen

Trend. Baukredite sind gefragt wie nie. Ursache dieser Entwicklung ist insbesondere die steil ansteigende Kurve der Baugeldzinsen, die sich seit Jahresbeginn in etwa verdreifacht haben.

Neben den Zinserhöhungstendenzen der Notenbanken ist es auch die anziehende Inflation als indirekte Folge des Ukraine-Kriegs, die die Entwicklung noch weiter befeuert. Zuletzt lag die Teuerungsrate bekanntlich bei 7,4 Prozent (April).

Während zum Jahresanfang eine zehnjährige Wohnbaufinanzierung noch mit einem Effektivzins von 0,72 Prozent zu Buche schlug, kostet jetzt ein Baukredit bei der Sparda-Bank Baden-Württemberg 2,43 % – angesichts der Kürze der Zeit eine beispiellose Entwicklung. „Das Baugeld wird teurer und dennoch verdoppelt sich die Anzahl an Zusagen von Finanzierungsinteressenten“, sagt dazu Axel Kamilli, Bereichsleiter für Baufinanzierungen bei der Sparda. Ähnlich rasant verläuft die Entwicklung bei der LBS Südwest, deren Vorstandschef Stefan Siebert vom besten Kreditgeschäft der Unternehmensgeschichte spricht. „Viele Bau- und Kaufwillige mit konkreten Objekten in petto möchten ihre Finanzierung so schnell wie möglich unter Dach und Fach bringen, bevor die Zinsen noch weiter nach oben gehen“, so Siebert. Anfang des Jahres haben demnach die Kunden die Vorfinanzierung eines LBS-Bausparvertrags über 75 000 Euro und mehr bei einer Zinsbindung von zehn Jahren mit erstrangiger Sicherstellung noch zu einem festen Sollzins von unter einem Prozent bekommen. Anfang Mai war es mit über zwei Prozent mehr als das Doppelte. Effektiv sind das bei einem Darlehen von 150 000 Euro 1,32 Prozent im Januar und 2,84 Prozent heute, wenn man den Gesamteffektivzins von Vorfinanzierungskredit und unterlegtem Bausparvertrag betrachtet. „Im Einzelfall muss man natürlich immer die gesamte Finanzierung und monatliche Belastung anschauen“, macht Siebert klar.

Tatsächlich haben im Januar viele Interessenten noch abgewogen und die Entscheidung oft eher hinausgezögert, während es das Gros der Kunden inzwischen sehr eilig hat. So geben sich viele Kunden, die bisher noch wankelmütig waren, einen Ruck und machen den Sack möglichst schnell zu – „auch bei Objekten, die eigentlich um zehn oder 20 Prozent zu teuer sind“, wie Kamilli beobachtet hat.

PREISSENSIBILITÄT GEHT VERLOREN

Offenbar geht hier auch bei manchen ein Stück weit die Preissensibilität verloren. Kreditkonditionen von verschiedenen Banken werden weniger verglichen als bisher. Hinzu kommt ein gewisser Vorzieheffekt, wie ihn die Bausparkasse Schwäbisch Hall feststellt, der die Entwicklung weiter beschleunigt. „Wir spüren bei den Bauherren, die sich erst im Laufe des Jahres 2022 für ein Bauvorhaben entscheiden wollten, den entsprechenden Druck, sich jetzt noch die Zinsen zu sichern, bevor sie weiter steigen“, sagt dazu Baufinanzierungsexperte Ralf Oberländer. Anstatt zu warten, schließen demnach viele Bauwillige jetzt bereits ihre Finanzierung ab, ziehen also ihr Vorhaben aus dem zweiten Halbjahr vor. Auch Immobilienbesitzer, deren Anschlussfinanzierung erst in den nächsten Monaten oder Jahren ansteht, sorgen derzeit laut dem Schwäbisch-Hall-Experten verstärkt mit Forward-Darlehen und Bausparverträgen vor.

Allerdings kommt es auch vor, dass sich Kunden in Einzelfällen derzeit gegen eine Finanzierung entscheiden. Die Gründe sind laut LBS aber meist andere: Die steigende Inflation, die Entwicklung der Energie- und Baupreise, aber auch die wirtschaftliche Situation als Folge des Ukraine-Krieges verunsichern die Menschen sehr, wie Siebert sagt.

Mit den ansteigenden Zinsen und den höheren Immobilienpreisen geht auch einher, dass sich die Dauer der Finanzierung tendenziell verlängert. Während bei Effektivverzinsungen von einem Prozent oder darunter eine zehnjährige Laufzeit die Regel war, liegt die durchschnittliche Laufzeit bei der Sparda-Bank inzwischen bei 13 Jahren – Tendenz steigend. Bei rund 25 Prozent der aktuell abgeschlossenen Baufinanzierungen beträgt die Zinsbindungsdauer 20 Jahre.

Interessant kann in diesem Kontext sein, dass das Bürgerliche Gesetzbuch dem Darlehensnehmer das Recht einräumt, nach zehn Jahren den Vertrag zu kündigen – egal, ob eine Zinsbindung von 15 Jahren oder mehr vereinbart wurde. Einzige Bedingung ist, dass die Verzinsung über die Laufzeit des Darlehens festgeschrieben wurde.

Wohin die Entwicklung weiterführen wird, ist derzeit schwer zu sagen. „Es gibt keine Blaupause für diese Situation“, sagt Kamilli über die Dynamik der vergangenen acht bis zehn Wochen. Tatsächlich sei derzeit eine leichte Überhitzung zu beobachten, weshalb der Bauzins nach seiner Einschätzung auch wieder leicht zurückgehen könnte. Thomas Spengler


Rekordjahr bei Investitionsvolumen

Standortpolitik. Wenn es Start-ups ins Ausland zieht, stellt dies einen Verlust für Deutschland dar.

Denn mit den Start-ups wandern auch Know-how und zukünftiges Innovationsund Beschäftigungspotenzial ab. Zwar scheint sich das Problem in Grenzen zu halten. In einer Umfrage von Steffen Viete, Autor der Förderbank KfW, unter Venture-Capital-Gesellschaften mit Sitz in Deutschland hatten von 30 befragten VC-Investoren nur sechs abgewanderte oder abwanderungswillige Start-ups in ihren Portfolios. Im Allgemeinen können die Abwanderungsgründe deutscher Start-ups aber vielfältig sein.

Deutschland blickt im Zuge des internationalen VC-Booms auf ein Rekordjahr beim Investitionsvolumen zurück. Die VC-Märkte etwa in den USA oder in Großbritannien bleiben dem hiesigen Markt jedoch nach wie vor weit voraus. Als wichtigsten Grund für die Abwanderung deutscher Start-ups macht Viete daher die besseren Finanzierungsmöglichkeiten im Ausland verantwortlich. Auch die Aussicht auf ein besseres Bewertungsniveau in weiteren Finanzierungsrunden erscheint als wichtiger Anreiz für den Schritt ins Ausland. Insbesondere in den USA werden je Finanzierungsrunde im Schnitt größere Volumen investiert als hierzulande. Schließlich sind in vielen Finanzierungsrunden deutscher Start-ups, insbesondere bei solchen mit größerem Volumen, Investoren aus dem Ausland beteiligt. Somit spielt häufig auch der direkte Wunsch ausländischer Investoren nach einer Verlegung des Unternehmenssitzes eine entscheidende Rolle.

Neben Aspekten des Finanzierungsumfeldes sind laut der KfW-Studie die Aussicht auf ein besseres technologisches Umfeld und die Erschließung internationaler Märkte wichtige Beweggründe. Die Anbahnung strategischer Partnerschaften erscheint dagegen laut Studie weniger relevant. Oft gelten demnach eingeschränktere Möglichkeiten für Mitarbeiterkapitalbeteiligungen oder etwa Hürden durch das geltende Einwanderungsrecht als deutsche Standortnachteile. „Zudem ist hierzulande seit einigen Jahren in vielen technischen Berufen ein Fachkräfteengpass zu konstatieren“, erläutert Viete. Die Mitarbeitergewinnung aus dem Ausland sowie ein mangelnder Zugang zu Fachkräften werden jedoch erst im Mittelfeld der Abwanderungsmotive genannt.

Auch ein zu langwieriger und komplizierter Beteiligungsprozess findet sich laut Studie unter den Abwanderungsmotiven. Vorteilhaftere rechtliche Rahmenbedingungen im Ausland oder Einschränkungen durch die europäische Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) sind hingegen selten ein Abwanderungsgrund.

Auch die leichtere Akquise staatlicher Aufträge aus dem Ausland ist ein untergeordneter Beweggrund für eine Verlagerung des Unternehmenssitzes. Thomas Spengler