Mit der Einführung des Bestellerprinzips bei der Vermietung von Immobilien sollte alles besser werden. Jetzt will die Politik auch die Maklercourtage für Immobilien zum Verkauf reglementieren. Aus Sicht der Branche wird das Wohnen dadurch noch teurer.
Wir sind nach wie vor nicht überzeugt davon“, sagt Professor Dr. Stephan Kippes. Der Leiter des IVD Instituts spricht vom Bestellerprinzip für Mietimmobilien. Vor nunmehr knapp fünf Jahren wurde es im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes zum 1. Juni 2015 im gesamten Bundesgebiet eingeführt.
Hinter dem Bestellerprinzip steht die Idee, Mieter von der Maklerprovision zu entlasten. Wer die Leistung des Maklers bestellt, soll diese auch zahlen. Beauftragt also, wie in der Mehrzahl der Fälle, ein Vermieter einen Makler damit, Mieter für seine Immobilie – Haus wie Wohnung – zu finden, hat er die Maklerprovision zu tragen, darf die Kosten nicht an den Mieter weitergeben, wie einst erlaubt.
Die Vermieter seien hinsichtlich der Maklerleistung sensibler geworden, sagt Alexander Wiech von Haus & Grund Deutschland: „Dem Preis muss jetzt eine entsprechende Leistung gegenüberstehen.“ Einige Vermieter versuchten sich auch daran, ihre Immobilie selbst zu vermieten. Dadurch würden durchaus weniger Makler für Vermietungen angefragt. „Den Verbraucher zu entlasten sei durchaus korrekt“, sagt Leon Djolaj. Der Geschäftsführer von Königskinder Immobilien in Stuttgart weiß jedoch auch, dass so manche Mietwohnung leer steht, weil die Vermieter die Maklerprovision nicht aufbringen wollen.
„Für Mieter, die selber einen Makler beauftragen wollen, ist der Weg versperrt“, kritisiert Stephan Kippes. Maximal zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer müssten sie zahlen, aber sie würden so gut wie keinen Makler finden.
Laut dem Bestellerprinzip darf der Makler von einem Wohnungssuchenden nämlich nur dann eine Provision verlangen, wenn er ausschließlich im Interesse des Auftraggebers sucht. „Das heißt, alle Wohnungen, die er einmal schon angeboten hatte, sind für ihn ‚verbrannt‘, denn er darf dem Mieter für deren Vermittlung keine Provision berechnen“, erklärt Kippes.
Noch sind Immobilienkauf und -verkauf vom Bestellerprinzip ausgenommen, einen Gesetzesentwurf dafür gibt es aber schon. Statt der Version „wer beauftragt, bezahlt“, sieht der Entwurf vor, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage je zur Hälfte teilen. „Besser als gar nichts“, sagt Leon Djolaj, der das volle Bestellerprinzip als „ehrlichere Variante“ angesehen hätte, um die Nebenkosten für all jene, die eine Immobilie erwerben wollen, zu senken. Einen Rückgang an Aufträgen erwartet der Makler durch die Neuregelung nicht – eher eine Steigerung, wenn die „Kleinen“ vom Markt verschwinden. Alexander Wiech merkt kritisch an, es könne durchaus sein, dass die Maklercourtage auf den Käufer abgewälzt werde, indem der Verkäuferanteil schließlich in den Gesamtpreis der Immobilie einfließe. „Damit steigen dann zum Beispiel auch die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer“, sagt Wiech: „Im Ergebnis steigen die Erwerbsnebenkosten und der Eigentumserwerb wird erschwert.“ Für Stephan Kippes ist das Bestellerprinzip mehr Fluch als Segen. So wäre es seines Erachtens etwa weitaus sinnvoller, die Transaktionskosten zu reduzieren. Julia Alber
Was ist mein Haus wert?
Gutachten. Welchen Preis die eigene Immobilie am Markt wohl bringen mag?
Den Preis einer Immobilie, den diese zu einem bestimmten Stichtag am Markt erzielen kann, gibt am besten das sogenannte Verkehrswertgutachten wieder. Von einem Gutachter erstellt, fließen in dieses viele Dinge ein. Da sind zum einen so individuelle Merkmale wie Baujahr, Größe, der derzeitige Zustand der Immobilie – einschließlich möglicher Bauschäden. Natürlich sind Standort und Lage entscheidend, und auch rechtliche Rahmenbedingungen werden erfasst, wie zum Beispiel Denkmalschutz oder Wegerechte. All die zahlreichen Einfluss faktoren auf den Wert der Immobilie richtig zu beurteilen, setzt Sachverstand, Marktkenntnis und viel Erfahrung im Immobiliensektor voraus. Vom Profi erstellt, kann so ein schriftliches Verkehrswertgutachten gut über 30 Seiten umfassen. Je nach Aufwand ist mit Kosten im drei- bis vierstelligen Bereich zu rechnen. Im Fall der Fälle hat dieses Gutachten dann aber auch vor Gericht Bestand. Preislich günstiger fällt ein Kurzgutachten aus. Ebenfalls professionell erstellt, kann es eine gute Basis für die persönliche Entscheidung sein. Da die Kosten für Gutachten individuell vereinbart werden, lohnt es sich durchaus, Vergleichsangebote einzuholen. Zudem ist es sinnvoll, auf Zusätze wie etwa „öffentlich bestellt“ oder „zertifiziert“ zu achten, da die Bezeichnung „Sachverständiger“ wie auch „Gutachter“ kein geschützter Titel ist. Julia Alber